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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
东西问·镇馆之宝丨陈梓生：一千多年前，西亚陶器是如何来到中国的？****** 编者按： 国宝之美，穿越古今，器以载道，恢弘万千。每件珍稀文物背后，都凝聚着古人的匠心智慧，镌刻着中华民族的文化基因，见证着中外文明的交流互鉴。从2023年1月11日起，中新社“东西问”推出“镇馆之宝”系列策划(一)，藉专家探究文物之意涵及其背后故事。 中新社福州1月16日电 题：一千多年前，西亚陶器是如何来到中国的？ ——专访福建博物院社会教育部主任陈梓生 中新社记者 龙敏  作为中国目前发现最早的孔雀蓝釉类器物，其中一件波斯孔雀蓝釉陶瓶现馆藏于福建博物院。这是1965年从福州北郊莲花峰五代闽国国王王延钧妻子刘华的墓葬中发掘出来的。 让人好奇的是，这些孔雀蓝釉陶瓶是怎样的一种陶器？是如何从西亚波斯地区来到中国的？福建博物院社会教育部主任陈梓生研究馆员近日接受中新社“东西问”专访，对此作了阐释。 现将访谈实录摘要如下： 中新社记者：作为福建博物院“镇馆之宝”，孔雀蓝釉陶瓶是如何发现的？这是怎样的一种陶器？ 陈梓生：20世纪60年代中期，福建省博物馆(现名“福建博物院”)在福州市北郊莲花峰东宝山南坡，清理了五代十国时期闽国第三代君主王延钧之妻刘华墓。该墓早年被盗，大部分珍贵物品被洗劫，只清理出三件孔雀蓝釉陶瓶、三件石覆莲座和一组雕塑精美颇有盛唐遗风的陶俑。目前，这三件孔雀蓝釉瓶一件在福建博物院，一件在国家博物馆，另一件在泉州市海外交通史博物馆。 孔雀蓝釉陶瓶十分引人注目，它们器体都较硕大，器表均施蓝釉，造型特别，釉厚晶莹，胎厚质较松，断裂面呈淡红色，火候不高，属釉陶类。器形大小相近，均为敛口、鼓腹、小底，通高74.5厘米到78厘米。外腹壁是三组泥条堆成的幡幢状花纹，小腹为一道波浪纹。其中两件，肩颈部附三耳。 这是中国目前发现最早的孔雀蓝釉类器物，引起了学术界普遍关注。权威专家推测，无论是器型还是材质，它都不太可能是中国古代窑口的产品，而是由西亚波斯地区传入的。 源自波斯的孔雀蓝釉陶瓶，因其具备特殊历史、文化、艺术价值，堪称福建博物院“镇馆之宝”，不仅对中外陶瓷交流史的研究具有重要意义，也是古老的中华民族与西亚地区人民通过海路友好往来的实物见证。2021年，孔雀蓝釉陶瓶还曾代表福建博物院亮相《国家宝藏》系列节目。  孔雀蓝釉陶瓶。福建博物院供图中新社记者：孔雀蓝釉陶瓶为何被认定为产于9世纪前后的西亚波斯地区？ 陈梓生：出土在五代闽国时期的刘华墓的孔雀蓝釉陶瓶不是中国的产品，而是舶来品。当时，闽国与南亚、西亚等地区都有商业往来，史书上记载：“福州贡玳瑁琉璃犀象器，并珍玩、香药、奇品、色类良多，价累千万。”显而易见，闽国的这些贡品中很多就是舶来品，带有浓厚的异国色彩。 从刘华墓的墓志铭得知，墓主人刘华是五代十国时期南汉国王刘隐之次女，于后梁贞明三年(公元917年)出嫁闽国，为闽王王延钧之妻，后唐长兴元年(公元930年)卒。由此可知，这三件孔雀蓝釉陶瓶的年代应为公元930年前之物。 根据史料，中国本土孔雀蓝釉出现的时间较晚，一般认为到明代正德以后即公元16世纪后才出现。上海博物馆所藏的孔雀蓝青花鱼莲纹盘，年代在明成化年间；香港艺术馆藏蓝釉白花花卉大碟，年代也是明代。 再从孔雀蓝釉陶瓶的器形、胎质和器表纹饰看，类似器物在伊朗、伊拉克等多地都有发现，且其与公元9世纪到10世纪伊斯兰式釉陶相一致。 因此，这三件陶瓶的产地应该是来自古代波斯地区。古代波斯，素以制陶著称，陶器外施釉，釉色有黄、青、蓝几种，尤其是淡蓝色釉最有特色。 波斯同中国很早就有友好往来，隋唐之后，关系尤为密切，贸易相当频繁。有关专家认为，这三件孔雀蓝釉陶瓶应是古代波斯产品，在“海上丝绸之路”的大背景下，于公元930年前输入到中国。 刘华墓中还出土了三件石雕覆莲座。据专家推测，它们应该是三件孔雀蓝釉陶瓶的器座。在古代波斯，这类器皿常常用于盛油，为让器身稳定，波斯人往往将器底埋入地下。刘华墓中的孔雀蓝釉陶瓶，很可能是盛油做“长明灯”用的。该墓是石构墓室，地面也使用石板铺成，因此特别制作石雕覆莲座稳定器物。  五代十国时期闽国第三代君主王延钧之妻刘华墓清理出三件孔雀蓝釉陶瓶、三件石覆莲座和一组雕塑精美颇有盛唐遗风的陶俑。福建博物院供图中新社记者：这些精美的西亚陶器是如何来到中国的？ 陈梓生：这种孔雀蓝釉陶瓶并非西亚陶器流传到中国的孤例。福建省博物馆专家曾在泉州惠安螺阳镇凤旗山王潮墓调查时也有发现孔雀蓝釉陶片数片，其釉色、陶质和器胎厚薄均与福州刘华墓出土的孔雀蓝釉陶瓶相一致。 王潮原名王审潮，五代十国之一闽国的奠基人，死于唐昭宗光化元年(公元898年)；刘华死于长兴元年(公元930年)，前后相距32年。从年代上看，在公元898年到公元930年，孔雀蓝釉陶瓶作为随葬品入葬，可能是闽国王公贵族的一种随葬礼仪或习俗。 在福建博物院展厅展示的这件孔雀蓝釉陶瓶，形体较大，而且陶瓷比较易碎，经不起多次辗转，应该是从伊朗直接运达福州。也就是说，孔雀蓝釉陶瓶是通过船载，沿着海路，从福州港进入闽国的。 自唐代以后，陆上“丝绸之路”因战乱逐渐衰微或中断，而“海上丝绸之路”运输能力跃居中西交通首位。当时，由于中国造船业发展以及海航技术的进步，唐代有一种叫“苍舶”的大船，长20丈，可载六七百人；还有一种叫“俞大娘”的海船，能载重至3万石。 在五代十国时期的东南沿海，福州港已经崛起。据薛能《送福建李大夫》一诗云，福州有“船到城添外国人”，反映了福州与海外通商的盛况。当时的福州港已是“波斯货”进入中国的转口贸易的重要港口。《全唐书》文献中亦记载，当时已经有商人经营波斯商品进入中国的贸易，而且在贸易中挣了很多的钱。 刘华墓发现孔雀蓝釉陶瓶之后，扬州、宁波、泉州、桂林和容县、广州等地也有类似器物发现。这些地区除了桂林和容县外，都是公元9世纪到10世纪中国重要的港口城市，从一个侧面印证了当时海路贸易经济的繁荣昌盛。  在福建博物院展厅展示的孔雀蓝釉陶瓶。吕明 摄中新社记者：孔雀蓝釉陶瓶的出土，见证了古代“海丝”的繁荣。如今，高质量共建“一带一路”全面推进，如何以古鉴今，让丝路精神薪火相传？ 陈梓生：孔雀蓝釉陶瓶具有特殊的历史、文化、艺术价值，是海外输入商品之一，也是中国与西亚地区人民友好往来的见证。 博物馆作为文化传播主阵地之一，其拥有的文物资源承载着“一带一路”沿线地区人民的共同记忆，促进了沿线地区思想文化交流，对社会发展和民族意识产生了积极深远的影响。新形势下，博物馆的核心任务是通过文物、展览引导观众回望辉煌的文明发展历程。  福建博物院外景。福建博物院供图福建博物院于2013年联合中国沿海七省45家博物馆，荟萃300多件文物精品，举办了“丝路帆远——海上丝绸之路文物精品七省联展”。截至目前，该展已赴中国多个省市展出。 同时，为了让广大青少年进一步了解“丝绸之路”的千年风貌，我们以瓷器、丝绸服饰、茶、香料、动植物、食物、航海术、造船术为主题，研发了八大系列教育课程；在展览的基础上，编辑出版了科普读本《舌尖上的丝绸之路》，深受广大读者喜爱。 通过展览的举办和教育活动的开展，希望让广大观众尤其是青少年深刻感受到文明因多样而交流，因交流而互鉴，因互鉴而发展的“丝绸之路”文化内涵和共建“一带一路”的重要意义。(完) 受访者简介：  陈梓生，研究馆员，福建博物院社会教育部主任，中国博物馆协会社教专委会副主任。长期从事博物馆社会教育工作，主要致力于博物馆公共教育及传播推广领域研究，主持并参与编写《文物故事——福建古代文明通识读本》《舌尖上的丝绸之路》等。
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